Τετάρτη, 12 Ιουνίου 2013

Υπολογισμός του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση

Υπολογισμός του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση

Χρήσιμες επεξηγήσεις και παράδειγμα εφαρμογής για τον προσδιορισμό της τεκμαρτης δαπάνης από ιδιοκατοίκηση κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας. Συμπλήρωση των σχετικών κωδικών της φορολογικής δήλωσης
ʼρθρο 16, παράγραφος 1, περίπτωση α, σε συνδυασμό με τις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 22 του ΚΦΕ (Ν.2238/94).
 
Τεκμήριο δαπάνης διαβίωσης
 
Ένα από τα στοιχεία προσδιορισμού της συνολικής ετήσιας δαπάνης διαβίωσης του φορολογουμένου, της συζύγου και των προσώπων που συνοικούν με αυτούς και τους βαρύνουν, είναι και το ετήσιο τεκμαρτό μίσθωμα για ιδιοκατοικούμενη ή μισθούμενη κύρια κατοικία άνω των 200 τετραγωνικών μέτρων και για δευτερεύουσα κατοικία γενικώς, άνω των 150 τετραγωνικών μέτρων, όπως αυτό υπολογίζεται με τον πολλαπλασιασμό συγκεκριμένων παραγόντων, οι οποίοι καθορίζονται στην παράγραφο 2 του άρθρου 22 του ΚΦΕ
 
Σημειώνουμε ότι, σε περίπτωση μισθούμενης κύριας κατοικίας (άνω των 200 τ.μ.) ή μισθούμενων δευτερευουσών κατοικιών (συνολικά άνω των 150 τ.μ.), ανεξαρτήτως του ύψους των καταβαλλομένων μισθωμάτων, ως ετήσια δαπάνη θα ληφθεί το τεκμαρτό μίσθωμα. Αυτό ισχύει ακόμη και στην περίπτωση που το ετήσιο καταβαλλόμενο πραγματικό μίσθωμα, είναι μεγαλύτερο από το προσδιοριζόμενο με τον τεκμαρτό τρόπο.
 
Υποχρέωση του φορολογούμενου είναι να σημειώσει τα στοιχεία της ιδιόκτητης ή μισθούμενης, κύριας ή δευτερεύουσας (μη εξοχικής ή εξοχικής) κατοικίας στον πίνακα 5, θέση 1, περίπτωση α, του εντύπου της φορολογικής δήλωσης (Ε1). Η επεξεργασία της φορολογικής δήλωσης από την Μηχανογραφική Υπηρεσία του Υπουργείου, με βάση τα δηλούμενα στοιχεία, θα προσδιορίσει το ετήσιο τεκμαρτό μίσθωμα, για τον υπόχρεο, την σύζυγο και τα πρόσωπα που συνοικούν και τους βαρύνουν, από την χρήση αυτών των κατοικιών. Επισημαίνουμε, ότι στην περίπτωση β του ως άνω πίνακα του εντύπου Ε1 (ετήσιο τεκμαρτό μίσθωμα για λοιπές δευτερεύουσες κατοικίες, κωδ.707-708), θα αναγραφεί το τεκμαρτό εισόδημα από δευτερεύουσες κατοικίες, εξοχικές ή μη, που είναι περισσότερες από μία και δεν μπορούν να περιληφθούν στους κωδικούς της περίπτωσης α. Ο φορολογούμενος είναι υποχρεωμένος να επισυνάψει στην δήλωση, πίνακα με όμοια γραμμογράφηση, ώστε να γραφούν τα στοιχεία των κατοικιών αυτών, η επεξεργασία των οποίων θα προσδιορίσει το αντίστοιχο τεκμαρτό μίσθωμα.
 
Παράδειγμα: Φορολογούμενος, εκτός από την κύρια κατοικία του, π.χ. στο Αγρίνιο, χρησιμοποιεί δύο εξοχικές κατοικίες, μία ιδιόκτητη (στην Αμφιλοχία-πληθυσμός μεγαλύτερος των 5.000 κατοίκων), επιφάνειας 80 τ.μ.και μία μισθούμενη (στην Αράχωβα Βοιωτίας-τουριστική περιοχή), επιφάνειας 60 τ.μ, με βοηθητικούς χώρους 30 τ.μ.Συνολική επιφάνεια: 80+60+30=170>150τ.μ. Ο υπόχρεος αυτός θα αναγράψει τα στοιχεια της ιδιόκτητης δευτερεύουσας στους κωδικούς 225-227-229-230-231, ενώ τα στοιχεία της μισθούμενης, σε πίνακα που θα γραμμογραφήσει με βάση τα ανωτέρω. Παρατηρούμε ότι στους κωδικούς 707-708, πρέπει να αναγραφούν αξίες από τον φορολογούμενο, οι οποίες σε κάθε περίπτωση ελέγχονται από την επεξεργασία των στοιχείων των κατοικιών που έχουν δοθεί με τον γραμμογραφημένο πίνακα.
 
Επισημαίνεται ότι σε κάθε μία από τις δευτερεύουσες κατοικίες υπολογίζεται ως χρόνος ιδιοκατοίκησης, 3 μήνες το έτος. Επίσης, η τεκμαρτή δαπάνη για κύρια ή δευτερεύουσες κατοικίες, όπως θα υπολογισθεί από το ΚΕΠΥΟ, θα πολλαπλασιασθεί επί δύο(2), προκειμένου να προκύψει το τελικό ύψος αυτής.
 
ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΤΟΥ ΤΕΚΜΑΡΤΟΥ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ
 
1. Η επιφάνεια της κατοικίας. Στα τετραγωνικά μέτρα της επιφάνειας προστίθεται (για τις ανάγκες υπολογισμού της αξίας της κατοικίας και μόνο), το 20% της επιφάνειας των βοηθητικών χώρων αυτής (αποθήκες και χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων), που είναι ανεξάρτητοι (όχι χώροι της πυλωτής-ούτε χώροι που βρίσκονται μέσα στην κατοικία, που αυτοί εξάλλου, πρέπει να περιλαμβάνονται στην συνολική της επιφάνεια). Επισημαίνεται ότι στην δήλωση θα αναγραφούν τα κανονικά τετραγωνικά μέτρα, χωρίς μείωση. Εξ άλλου, αυτά είναι που λαμβάνονται υπ’όψη για το όριο των 200 τ.μ.(κύρια κατοικία) ή 150τ.μ. (δευτερεύουσες κατοικίες).Τα τετραγωνικά μέτρα γράφονται πάντα με ακέραιη μορφή: 65,40 γίνεται 65 τ.μ., ενώ το 65,80 γίνεται 66 τ.μ.
 
2. Η τιμή ζώνης την 1/1/2007, για τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές που εφαρμόζεται ο αντικειμενικός προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων (Ν.1249/1982), ή η τιμή εκκίνησης των ακινήτων, όπου οι περιοχές που βρίσκονται αυτά τα ακίνητα, είναι εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού.
 
3. Ο διορθωτικός συντελεστής, οποίος είναι ανάλογος προς την τιμή ζώνης ή την τιμή εκκίνησης.
 
Τιμή ζώνης ή τιμή εκκίνησης
Διορθωτικός Συντελεστής
Έως 440 €
1,10
Από 440 € μέχρι 734 €
1,20
Από 734 € μέχρι 1,174 €
1,30
Πάνω από 1.174 €
1,40
 
4. Ο συντελεστής παλαιότητας, όπως αυτός ισχύει στην Φορολογία Κεφαλαίου.
 
Παλαιότητα
Συντελεστής
1-5 έτη
0,90
6-10 έτη
0,80
11-15 έτη
0,75
16-20 έτη
0,70
21-25 έτη
0,65
26 έτη και πάνω
0,60
 
Ο συντελεστής παλαιότητας εξαρτάται από το έτος έκδοσης της οικοδομικής άδειας, οπότε στη δήλωση αναγράφουμε αυτό το έτος, με την προϋπόθεση ότι η άδεια εκδόθηκε τους μήνες Ιανουάριο μέχρι Ιούνιο. Αν η άδεια εκδόθηκε τους μήνες Ιούλιο μέχρι Δεκέμβριο, αναγράφεται το επόμενο έτος. Παράδειγμα: Έκδοση οικοδομικής άδειας στις 15/4/2002. Αναγράφεται ως έτος άδειας το 2002. Έκδοση οικοδομικής άδειας στις 25/9/2003. Αναγράφεται ως έτος άδειας το 2004.
 
Ο πολλαπλασιασμός των τεσσάρων ως άνω παραγόντων μας προσδιορίζει μία αξία του ακινήτου, επί της οποίας θα εφαρμοσθεί ο συντελεστής 3,5%. Έτσι θα προκύψει το ετήσιο τεκμαρτό ενοίκιο, το οποίο περαιτέρω θα πολλαπλασιασθεί επί δύο (2), για να έχουμε την τελική ετήσια τεκμαρτή δαπάνη από την χρήση της κατοικίας.
 
ΓΕΝΙΚΟ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ
 
Οικονομικό έτος 2008. Υπόχρεος δηλώνει κύρια κατοικία επιφάνειας 190,55 τ.μ. ιδιόκτητη, που βρίσκεται στο Χαλάνδρι Αττικής (τιμή ζώνης 2050,00€). Χρησιμοποιεί επίσης χώρο στάθμευσης στο υπόγειο της πολυκατοικίας, επιφάνειας 20,15 τ.μ. Έτος έκδοσης οικοδομικής άδειας 1990 (18/5/1990).
 
Παρατήρηση: Η κατοικία υπάγεται σε τεκμήριο διαβίωσης, επειδή:
 
190,55+20,15=210,70>200τ.μ.ή190+20=210>200τ.μ.
 
Στον κωδικό 211 θα αναγράψει 190, ενώ στον κωδικό 212 θα αναγράψει 20.
 
ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΙ
 
Πρώτος παράγοντας: επιφάνεια........ 190 + (20 Χ 20%) = 190 + 4 = 194 τ.μ.
Δεύτερος παράγοντας: τιμή ζώνης......... 2050,00€
Τρίτος παράγοντας: διορθωτικός συντελεστής........... 1,40 φορές
Τέταρτος παράγοντας:συντελεστής παλαιότητας.........0,70 (18 έτη)
 
Συνεπώς, 194 Χ 2050,00 Χ 1,40 Χ 0,70 = 389.746,00€
 
και 389.746.00 Χ 3,50% = 13.841,11€
 
ήτοι, ετήσια τεκμαρτή δαπάνη: 13.841,11 Χ 2 = 27.282,22€